Tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ cấu dân số trẻ lớn kéo theo nhu cầu nhà ở
Sáng 26/6, Báo Thanh tra tổ chức Hội thảo với chủ đề "Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Cơ hội an cư cho người trẻ". Tại Hội thảo, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, Việt Nam đang bước vào giai đoạn đô thị hóa nhanh và cơ cấu dân số trẻ chiếm tỷ trọng lớn, vấn đề nhà ở cho người trẻ trở thành một chủ đề có ý nghĩa kinh tế - xã hội đặc biệt quan trọng.
Nhà ở không chỉ là nhu cầu thiết yếu, mà còn là nền tảng để người trẻ "an cư lạc nghiệp", ổn định cuộc sống và đóng góp hiệu quả cho sự phát triển của đất nước. Hiện nay, tốc độ tăng trưởng kinh tế khả quan và quá trình dịch chuyển dân số vào các đô thị đòi hỏi phải đáp ứng một lượng lớn nhu cầu nhà ở hàng năm.
Đến nay, Việt Nam có quy mô dân số khoảng hơn 101 triệu dân, tỷ lệ đô thị hóa ước đạt 45% và đến năm 2030 mục tiêu đạt trên 50%, như vậy dựa trên tăng trưởng dân số và mục tiêu đô thị hóa đến năm 2030, chúng ta cần xây thêm khoảng 500.000 đơn vị nhà ở/năm tại các đô thị, không kể số nhà ở cần thay thế do xuống cấp.. Việc bảo đảm nguồn cung nhà ở đầy đủ và giá cả phù hợp cho thế hệ trẻ có ý nghĩa quyết định đối với mục tiêu phát triển bền vững, bao trùm.
Việt Nam hiện có cơ cấu dân số vàng với lực lượng lao động trẻ dồi dào. Theo ước tính của Tổng cục Thống kê và Quỹ dân số Liên Hợp quốc (UNFPA), nhóm dân số từ 18 đến 35 tuổi hiện chiếm khoảng 30–32% tổng dân số Việt Nam, tương đương trên 30 triệu người. Đây là lực lượng lao động trẻ năng động, có nhu cầu rất lớn về tạo lập nhà ở tại các khu đô thị và vùng công nghiệp trọng điểm. Tốc độ đô thị hóa và di cư lao động trẻ về thành phố góp phần làm tăng mạnh nhu cầu về chỗ ở ổn định cho nhóm này.
Các khảo sát thị trường bất động sản gần đây cho thấy người trẻ (khoảng 22–40 tuổi) đang trở thành nhóm khách hàng chủ lực trên thị trường nhà ở, thay thế dần nhóm trung niên.
Cụ thể, theo báo cáo của PropertyGuru (chủ quản trang batdongsan.com.vn), trong năm 2023 nhóm tuổi 26–42 chiếm tỷ trọng cao nhất trong lượng người tìm mua bất động sản. Tỷ lệ người tìm mua nhà ở độ tuổi 27–30 tăng từ 39% năm 2021 lên trên 42% năm 2023, trong khi tỷ lệ ở nhóm trên 42 tuổi giảm từ 22,3% xuống còn khoảng 15,3%. Điều này cho thấy xu hướng người trẻ ngày càng quan tâm đến việc sở hữu nhà sớm hơn trước đây.
Nhóm thế hệ Z (22–26 tuổi) tuy còn rất trẻ cũng bắt đầu tham gia thị trường nhiều hơn: từ mức 13% tổng lượng người tìm kiếm nhà năm 2021 đã tăng lên khoảng 19% năm 2022 và duy trì 18,7% năm 2023. Một thống kê khác của batdongsan.com.vn khẳng định có khoảng 60% khách hàng dưới 30 tuổi được khảo sát bày tỏ nhu cầu mua nhà và tự tin vào khả năng tài chính để sở hữu ít nhất một bất động sản. Những con số này phản ánh mong muốn "an cư" rất lớn của lớp trẻ Việt Nam hiện nay.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.
Tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội – nơi tập trung đông đảo người lao động trẻ từ khắp cả nước – nhu cầu này càng rõ rệt. TP. Hồ Chí Minh với hơn 10 triệu dân, trong đó 55% là dân số trẻ, ước tính có khoảng 30% nhóm này (tương đương 1,6 triệu người) có nhu cầu mua nhà ở. Đây thực sự là một nguồn cầu khổng lồ đối với thị trường bất động sản. Rõ ràng, nhu cầu sở hữu nhà của người trẻ tại Việt Nam đang ở mức cao chưa từng có, cả về số lượng lẫn tỷ trọng trong cơ cấu người mua nhà.
Mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng giá nhà
Bên cạnh nhu cầu tăng, khả năng tài chính và thu nhập của người trẻ cũng có những cải thiện tích cực trong những năm gần đây.
Theo Tổng cục thống kê, GDP bình quân đầu người của Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 4.300 USD và khoảng 4.700 USD vào 2024 (tăng khoảng 10%). Lực lượng lao động chính tập trung ở độ tuổi 22–35 đang có mức tăng thu nhập nhanh hơn thế hệ trước nhờ tận dụng tốt các cơ hội việc làm trong nền kinh tế số và công nghiệp mới.
Nhiều người trẻ sớm đạt mức lương tương đương hoặc cao hơn thế hệ trước ở cùng độ tuổi, tạo điều kiện tích lũy tài sản và cải thiện khả năng mua nhà. Đặc biệt tại các thành phố lớn, một bộ phận người trẻ có trình độ cao (ví dụ trong lĩnh vực công nghệ, tài chính) đạt thu nhập hàng tháng hàng chục triệu đồng, giúp họ tiệm cận hơn giấc mơ sở hữu căn nhà đầu tiên.
Tuy nhiên, nhìn chung, mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà ở, dẫn đến khả năng sở hữu thực tế của đa số người trẻ vẫn rất hạn chế. Để mua được một căn nhà trung bình (70m2, giá bán 3-4 tỷ đồng) tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần tới 20-25 năm thu nhập. Con số này cho thấy tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở Việt Nam thuộc nhóm rất cao (rất khó tiếp cận), con số phù hợp là khoảng 6-8.
Một thực tế đáng chú ý là đa số hộ gia đình Việt Nam (khoảng 88%) sở hữu nhà ở riêng theo Tổng điều tra dân số 2019, tỷ lệ này cao thuộc hàng đầu thế giới. Song tỷ lệ sở hữu cao phần lớn do các thế hệ trước đã có đất và tự xây nhà từ khi giá đất còn thấp, với chi phí rất thấp so với giá thị trường hiện tại.
Nhiều người trẻ ngày nay khi tách hộ hoặc nhập cư ra thành phố không còn cơ hội "mua đất tự xây" như trước, mà buộc phải tiếp cận nhà ở thương mại với giá cao gấp hàng chục lần thu nhập. Điều này tạo nên "nghịch lý": Việt Nam thuộc nhóm nước có tỷ lệ hộ có nhà cao nhất, nhưng người trẻ độc lập tách hộ, lập nghiệp lại rất khó mua được nhà ở thời điểm hiện tại.
Thực tế cho thấy phần lớn cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập trung bình 20–30 triệu đồng/tháng đều phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình, rất ít người đủ tích lũy mua nhà thương mại khi chạm ngưỡng 30 tuổi nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi.
Qua đó, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản kiến nghị một số giải pháp bao gồm:
Tăng nguồn cung nhà ở: Nhà ở thương mại cũng như nhà ở xã hội.
Phát triển mô hình thuê dài hạn, thuê mua: Thành lập Quỹ nhà ở quốc gia (trung ương và địa phương), hoạt động ngoài ngân sách, không vì lợi nhuận; Huy động vốn từ ngân sách, giá trị đất có hạ tầng, tài sản công, đấu giá đất 20%, hỗ trợ tự nguyện và các nguồn hợp pháp khác; Tạo nguồn lực cho xây dựng NOXH và nhà ở cho thuê dài hạn.
Hỗ trợ tài chính cho người mua – tăng khả năng tích lũy: Điều chỉnh thuế TNCN - nâng mức giảm trừ gia cảnh, cho khấu trừ một phần lãi vay mua nhà lần đầu khỏi thu nhập chịu thuế; Nghiên cứu mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở: người lao động trích lương, được hỗ trợ, thưởng khi tích lũy đạt mốc.
Cải thiện tiếp cận tín dụng – triển khai gói vay ưu đãi dài hạn: Bố trí đủ vốn vay ưu đãi từ ngân sách cho Ngân hàng CSXH theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP; Phân bổ vốn theo nhu cầu từng địa phương, đặc biệt các khu vực có nhiều dự án NOXH; Đẩy nhanh giải ngân chương trình 145.000 tỷ đồng; mở rộng đối tượng vay (người trẻ dưới 35 tuổi, hộ gia đình); Xem xét kéo dài thời hạn vay lên 15–20 năm; Thiết kế gói vay ưu đãi riêng cho người trẻ mua nhà ở thương mại lần đầu.
