Sửa Luật Đất đai năm 2024: Vì sao?

Sửa luật để hoàn thiện chính sách tài chính đất đai

Trao đổi với Tuổi Trẻ, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng Luật Đất đai 2024 chưa thể hiện hết tinh thần nghị quyết 18, đặc biệt chính sách tài chính đất đai quá mờ nhạt.

"Sửa Luật Đất đai vừa rồi được thực hiện rất công phu, mất nhiều thời gian nhưng còn nhiều điểm không phù hợp với nghị quyết 18 của Trung ương. Dường như luật chỉ "lướt qua" nghị quyết nhưng chưa phản ánh đúng tinh thần, bản chất nghị quyết. Nội dung nghị quyết đặt ra các định hướng chính sách rất đúng nhưng Luật Đất đai 2024 lại chưa thể hiện được", ông khẳng định.

* Ông nói Luật Đất đai 2024 chỉ "lướt qua", chưa phản ánh đúng tinh thần, bản chất nghị quyết 18, cụ thể là gì, thưa ông?

- Ví dụ nghị quyết 18 yêu cầu cần xem xét, quản lý quyền bề mặt các thửa đất, vấn đề sử dụng tầng trên không, tầng ngầm của chủ sử dụng đất. Nhưng Luật Đất đai 2024 lại chỉ quy định việc khai thác công trình ngầm dưới mặt đất là của Bộ Xây dựng.

Đáng lẽ Luật Đất đai phải quy định rõ chủ sử dụng đất được sử dụng bao nhiêu mét tầng ngầm, bao nhiêu mét trên không, ngoài phần này sẽ phải nộp tiền cho Nhà nước. Thu từ việc sử dụng công trình trên không, tầng ngầm của thửa đất là vấn đề nhiều nước áp dụng. Đây là nguồn thu khá cao từ đất.

Thứ hai là việc sử dụng đất đa mục đích, chẳng hạn người nông dân làm nông nghiệp được sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích phi nông nghiệp. Ví dụ như một trang trại chủ sử dụng muốn kinh doanh Farm Stay (trang trại lưu trú), thì luật cần quy định rõ chủ trang trại được chuyển bao nhiêu diện tích đất sang đất phi nông nghiệp, phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Các nước họ quy định chủ trang trại được chuyển theo nhu cầu nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước.

Tuy nhiên chúng ta lại quy định mỗi Farm Stay được chuyển khoảng 5% sang làm du lịch mà không phải đóng tiền sử dụng đất. Trong khi nhiều Farm Stay họ sống nhờ kinh doanh du lịch, thu từ nông nghiệp không đáng bao nhiêu. Đây cũng là bất cập.

* Về định hướng đưa giá đất tiệm cận thị trường, theo ông cần điều chỉnh gì?

- Quy định về tài chính đất đai là điểm yếu lớn nhất của Luật Đất đai 2024. Luật đã yêu cầu bảng giá đất phải trực tiếp do địa phương xây dựng đúng theo tinh thần nghị quyết 18. Nhưng luật lại không quy định trách nhiệm kiểm tra giám sát xem địa phương xây dựng bảng giá đất có đúng không, có sát thị trường không?

Nước nào cũng quy định bảng giá đất phải sát giá thị trường - giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Nhiều nước quy định bảng giá này được sai số 20% so với giá thị trường.

Nhưng không phải bảng giá đất sát thị trường là bao nhiêu thì áp dụng như vậy với doanh nghiệp, người dân. Vì thế cần có những quy định về chính sách tài chính đất đai cho các đối tượng khác nhau. Có đối tượng áp đúng bảng giá, có đối tượng được giảm sâu, chỉ áp một phần bảng giá đất khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Chính sách tài chính đất đai trong Luật Đất đai khá mờ nhạt, không rõ được trường hợp nào được ưu đãi, được giảm giá bao nhiêu phần trăm so với bảng giá, trường hợp nào áp nguyên bảng giá đất.

Vì những bất cập này mà một số địa phương áp nguyên bảng giá đất thị trường với người dân có nhu cầu chuyển đổi đất vườn sang đất ở. Như vậy khác nào bảo người dân mang tiền đi mua đất ngoài thị trường và người nông dân không có đủ tiền để chuyển đổi.

Tôi cho rằng các địa phương chỉ nên thu bằng 10 - 30% bảng giá đất, vì đây cần xem là một trường hợp ưu tiên. Nhưng cũng chỉ nên bó hẹp với trường hợp tách hộ trong cùng một gia đình. Số hộ gia đình tăng nhưng thu nhập của họ chỉ trông vào nông nghiệp, cần coi đây là chính sách nhà ở xã hội với khu vực nông thôn.

Bên cạnh đó, tất cả các nhà đầu tư vào sản xuất, dịch vụ, đầu tư kinh doanh bất động sản đều kêu giá đất cao họ không đầu tư được. Vì thế nhiều nhà đầu tư phải dừng dự án vì không kham được tiền đất. Doanh nghiệp phản ánh là đúng.

Để giải quyết vấn đề này, các nước họ đều quy định trong luật chi phí đất đai đầu vào đối với các lĩnh vực nhà nước ưu tiên phát triển chỉ bằng 30% giá đất thị trường. Nhưng khi nhà đầu tư thực hiện dự án xong, giá trị đất đai tăng lên thì nhà nước sẽ ban hành Luật

Thuế bất động sản để đánh vào giá trị đất đai tăng lên. Các chủ đầu tư dự án sẽ phải chia sẻ giá trị đất đai tăng thêm với nhà nước. Nguồn thu này bù lại tiền sử dụng đất chủ đầu tư được giảm khi làm dự án.

Vì vậy, việc sửa Luật Đất đai thời gian tới phải bổ sung quy định về giảm tiền sử dụng đất cho các dự án đầu tư. Khi đó giá trị đất đầu vào thấp, giá trị sản xuất hàng hóa thấp, tăng năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Thủ tướng chỉ ra 4 vướng mắc

* Chính sách, pháp luật về đất đai chưa phù hợp với chủ trương tổ chức lại chính quyền địa phương hai cấp, chưa đáp ứng được đầy đủ yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới.

* Chính sách thu hồi đất vẫn phân biệt giữa dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công và dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư tư; thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất còn kéo dài.

* Chính sách đổi mới về tài chính đất đai theo tinh thần nghị quyết số 18 chưa được thể chế hóa đầy đủ; chưa quy định rõ vai trò của Nhà nước trong việc quyết định và kiểm soát giá đất với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai; tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá, thao túng giá làm nhiễu loạn thị trường vẫn còn xảy ra ở nhiều nơi...

* Quy định của pháp luật liên quan đến đất đai còn thiếu thống nhất, đồng bộ, thường xuyên được điều chỉnh, bổ sung; việc đầu tư, nghiên cứu quy hoạch, phân bổ hợp lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để khơi thông nguồn lực đất đai, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước cũng có lúc có nơi chưa được quan tâm thỏa đáng...

Khơi thông vướng mắc, nguồn thu tăng mạnh

Dù còn bất cập nhưng Luật Đất đai 2024 cũng ghi nhận nhiều hiệu ứng tích cực. Tại TP.HCM, một trong những điểm sáng khi thi hành Luật Đất đai 2024 là khâu định giá đất được khơi thông, doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính để dự án được triển khai và người dân cũng được cấp sổ hồng.

Thống kê từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho thấy trong sáu tháng đầu năm 2025 (trước thời điểm sáp nhập), tổng nguồn thu ngân sách ước đạt hơn 65.319 tỉ đồng.

Trong đó nhiều dự án vướng mắc về khâu định giá đất nhiều năm nhưng đến nay cũng đã khơi thông. TP.HCM đã phê duyệt giá đất cho chín dự án với số nguồn thu dự kiến là 52.599 tỉ đồng. Đáng chú ý nguồn thu từ đất của TP.HCM đạt 90,72% chỉ tiêu giao trong năm 2025.

Riêng với việc cấp sổ hồng, TP đã thực hiện thủ tục cấp sổ cho người mua nhà tại 97/142 dự án với số lượng sản phẩm bất động sản đã tháo gỡ 71.418/89.672 căn hộ, căn nhà và hơn 888 sản phẩm bất động sản khác đã có giấy chứng nhận.

Tương tự tại Hà Nội, trong nửa đầu năm nay thu ngân sách từ nhà, đất đạt 86.751 tỉ đồng, tăng khoảng 539% so với sáu tháng đầu năm 2024 và cao hơn 54% so với dự toán thu cả năm 2025. Trong số này tiền thu sử dụng đất là chủ yếu với khoảng 74.000 tỉ đồng, tương ứng chiếm tỉ lệ 75%, tăng hơn 600%.

TP Hà Nội cho biết kết quả trên nhờ triển khai quyết liệt công điện 124 của Thủ tướng về tăng cường đôn đốc thu ngân sách với các khoản liên quan đến đất đai cũng như tổ chức tốt việc đấu giá đất, giao đất, cho thuê đất với các dự án từ cuối năm 2024. Đồng thời các đơn vị cũng phát sinh dự án đã nộp tiền sử dụng đất tăng trưởng cao so với cùng kỳ.

Tiền thuê mặt đất, mặt nước tại Hà Nội cũng tăng hơn 340%, lên mức 12.145 tỉ đồng chủ yếu nhờ phát sinh số tiền thuê đất nộp một lần của các dự án lớn. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP Hà Nội): "Luật đất đai 2024 đã quy định rõ ràng hơn một số vấn đề trong khâu giải phóng mặt bằng, thu hồi đất. Lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp đã hài hòa hơn khi giá đất được điều chỉnh sát với giá thị trường.

Ngoài ra nhiều cơ chế mới cũng được bổ sung như Nhà nước đứng ra tạo lập quỹ đất để tạo quỹ đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án thông qua đấu thầu, đấu giá. Quy định về tích tụ đất nông nghiệp cũng mở rộng hạn mức tích tụ đất, hỗ trợ chuyển đổi sang sản xuất nông nghiệp quy mô lớn".